Nowe prawo deweloperskie – najważniejsze zmiany

Nowe prawo deweloperskie opisuje ustawa z dnia 16 września 2011 r., o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego reguluje prawa i obowiązki deweloperów (tzw. Ustawa Deweloperska) przy sprzedaży mieszkań z inwestycji na rynku pierwotnym. Ustawa deweloperska usankcjonowała funkcjonowanie w umowy deweloperskiej w obrocie gospodarczym.

Nowa ustawa – prawo deweloperskie oraz jego zadania

Głównym celem ustawy deweloperskiej jest ochrona praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. 

Ustawodawca wprowadził tzw. ustawę deweloperską w celu poprawy ochrony nabywców lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym. Przepisy ustawy przede wszystkim pozwalają chronić pieniądze które wpłacają nabywcy lokali mieszkalnych deweloperom, którzy zostali obciążeni obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej realizowanej inwestycji, dzięki czemu pieniądze wpłacane przez nabywców nie trafiają od razu bezpośrednio do dewelopera, a są zdeponowane na rachunku powierniczym i dopiero bank na wniosek dewelopera decyduje o możliwości ewentualnej wypłaty części środków w przypadku osiągnięcia określonego etapu realizacji inwestycji. 

Rodzaje rachunków powierniczych 

Prawo deweloperskie wyszczególnia istnienie dwóch rodzajów rachunku powierniczego – rachunek powierniczy otwarty oraz zamknięty. Najczęściej stosowanym jest rachunek otwarty natomiast rachunek powierniczy zamknięty jest stosowany rzadziej. Czym więc różnią się oba rachunki?

Otwarty rachunek powierniczy 

W przypadku otwartego rachunku powierniczego wypłata części środków następuje po osiągnięciu określonego etapu budowy którego osiągnięcie jest potwierdzone przez Inspektora Nadzoru Inwestorskiego. Inspektor Nadzoru Budowlanego dokonuje inspekcji inwestycji na terenie budowy po zakończeniu danego etapu i sprawdza czy założone w harmonogramie prace zostały wykonane. Wypłata może zostać wstrzymana, jeśli bank wykryje nieprawidłowości. Jeżeli wszystko zgadza się z harmonogramem prac, bank wypłaca transzę środków firmie deweloperskiej zgodnie z obowiązującą umową deweloperską. Deweloper może dysponować środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego tylko i wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której prowadzony jest rachunek powierniczy. Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony w postaci:

  1. samodzielnego rachunku, niemającego dodatkowych zabezpieczeń;
  2. rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji bankowej;
  3. rachunku zabezpieczonego przez dewelopera w formie gwarancji ubezpieczeniowej. 

Zamknięty rachunek powierniczy

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczego charakteryzuje się tym, że wypłata deweloperowi wszystkich środków na nim zdeponowanych następuje po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej. Chwilą przeniesienia prawa własności w tym wypadku będzie otrzymanie przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. 

Deweloperzy chętniej korzystają z otwartego rachunku powierniczego z uwagi na fakt, że umożliwia deweloperowi korzystanie ze środków wpłacanych przez nabywców zgodnie z harmonogramem wpłat uzgodnionymi w umowie deweloperskiej, dzięki czemu angażuje on mniejszy kapitał własny i ponosi niższe koszty finansowe. Z drugiej strony otwarte rachunki powiernicze w mniejszym stopniu zabezpieczają interes nabywców w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera z uwagi na to, że pozwalają wypłacać środki nabywców przed zakończeniem realizacji inwestycji. 

Kontrola Banku – prawnik prawo deweloperskie

Rola banku procesie inwestycyjnym na podstawie umowy o prowadzenie otwartego rachunku powierniczego ogranicza się do kontrolowania realizacji prac deweloperskich stosownie do przedstawionego przez dewelopera harmonogramu prac oraz do kontroli wydatkowania środków przez dewelopera. Zgodnie z art. 12 ustawy deweloperskiej przy wypłacie deweloperowi środków w związku z ukończeniem określonego etapu prac budowlanych bank musi tę okoliczność potwierdzić. Zakres określonego etapu wynika z harmonogramu ustalonego dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego przez dewelopera (jest to element umowy o prowadzenie rachunku powierniczego, jak i umowy deweloperskiej). Kontrola ta dotyczy przede wszystkim dziennika budowy, z którego powinno wynikać jakie prace zostały wykonane. Oczywiście bank nie może ogranicza się wyłącznie do weryfikacji wpisów w dzienniku budowy i przeprowadza również inspekcję na terenie budowy, by skontrolować autentyczność tych wpisów. Inspekcji dokonują osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, a z jej przeprowadzenia sporządza odpowiedni raport, na podstawie którego pracownik banku musi podjąć decyzję co do wypłaty środków deweloperowi.

Ustawa regulująca nowe prawo deweloperskie zobowiązuje deweloperów również do umieszczania w prospekcie informacyjnym, stanowiącym integralny element umowy w formie załącznika, terminu granicznego, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. Jeśli tego deweloper nie uczyni, kupujący zyskuje uprawnienie do natychmiastowego odstąpienia od umowy.

W razie nieuzasadnionych i bezprawnych wypłat z otwartego rachunku powierniczego bank może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą względem klientów dewelopera. Odpowiedzialność ta może zaktualizować się w szczególności w momencie upadłości dewelopera, jeżeli okaże się, że bank dokonał wypłaty za pracę, które w rzeczywistości nie zostały wykonane. Należy wskazać, że ustawa deweloperska przewiduje również odpowiedzialność karną dla osoby, która w imieniu banku podjęła decyzję o dokonaniu takiej nieuzasadnionej wypłaty (art. 34 ustawy deweloperskiej).

Poproś o bezpłatną ocenę sprawy

Nasza kancelaria specjalizuje się w różnych dziedzinach prawa i oferuje indywidualne podejście do każdej sprawy. Jesteśmy gotowi pomóc Ci w osiągnięciu Twoich celów prawnych i zabezpieczeniu Twoich interesów.

Wyślij zapytanie

Informujemy, że Administratorem jest (podmiotem ustalającym cele i sposoby przetwarzania danych osobowych) Kancelaria Adwokacka Schossler Załuski S.K.A. z siedzibą w ul. Józefa Piłsudskiego 11/9, 31-110 Kraków. Z Inspektorem Ochrony Danych można się skontaktować przez e-mail: iod@schossler-zaluski.pl

Dane osobowe będą przetwarzane w celach prowadzenia korespondencji oraz zgodnie treścią udzielonych Administratorowi zgód. Podstawą prawną przetwarzania jest zgoda osoby, której dane dotyczą.

Dane będą przetwarzane do czasu, w którym ustanie cel, dla którego zostały zebrane lub sprzeciwu, co do przetwarzania danych osobowych osoby, której dane dotyczą, w zależności co nastąpi pierwsze. Podanie danych jest dobrowolne, jednak ich niepodanie uniemożliwi nam kontakt z Państwem w celu obsługi Państwa zgłoszeń lub zapytań. Odbiorcami danych mogą być podmioty współpracujące z Administratorem. Każdy ma prawo żądania od Administratora dostępu do danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, a także prawo do przenoszenia danych i wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania. Każdy ma prawo do cofnięcia zgody na przetwarzanie danych osobowych, którą udzielił Administratorowi. Wycofanie zgody nie ma wpływu na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonano przed jej cofnięciem. Każdy ma prawo do wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.