Umowa deweloperska – na co uważać?

Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. Powinna zawierać w szczególności następujące elementy:

1. określenie stron umowy deweloperskiej;
2. cenę nabycia nieruchomości wraz ze wskazaniem stawki podatku VAT;
3. informację o nieruchomości, na której wybudowany ma być nabywany lokal mieszkalny;
4. określenie położenia oraz cech nabywanej nieruchomości;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego;
8. harmonogram płatności nabywcy na rzecz dewelopera;
9. informacje dotyczące rachunku powierniczego;
10. numer pozwolenia na budowę i oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
12. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
13. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego;
15. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez niego z treścią prospektu informacyjnego;
16. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego;
17. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Prospekt informacyjny – umowa deweloperska na co uważać?

Prospekt informacyjny o którym już wspomniano powyżej, jest jednym z elementów obligatoryjnych umowy deweloperskiej, wprowadzonym przez ustawę deweloperską. Nabywca lokalu mieszkalnego ma obowiązek się z nim zapoznać jeszcze przed podpisaniem umowy. Prospekt informacyjny powinien posiadać formę papierową. Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym ulegną zmianie, deweloper ma obowiązek dostarczyć nabywcy aneks lub sporządzić nowy prospekt.

Wpis umowy deweloperskiej do księgi wieczystej

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego do księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, na której deweloper zobowiązał się zrealizować przedsięwzięcie – wybudować dom, budynek wielorodzinny, co ułatwi nabywcy wyegzekwowanie od dewelopera prawa do lokalu mieszkalnego. 

Umowa deweloperska ustawa – odstąpienie od umowy 

Nabywca lokalu mieszkalnego ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, jeżeli umowa ta nie zawiera elementów wskazanych w art. 22 ustawy deweloperskiej, a w szczególności nabywca może odstąpić od umowy, jeżeli deweloper nie dotrzyma określonego umową terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności, po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa.

Prawo odstąpienia od umowy przysługuje także deweloperowi. Zwłaszcza w sytuacji, gdy pomimo wezwań, nabywca nieruchomości nie wpłaca w określonych w umowie terminach, środków pieniężnych o określonej w umowie wysokości za zakup nieruchomości.

Umowa deweloperska – koszt zawarcia umowy

Zgodnie z art. 26. pkt 2 ustawy deweloperskiej wszystkie koszty notarialne (w tym sporządzenia aktu notarialnego) ponoszone są wspólnie przez dewelopera oraz nabywcę.

Umowa deweloperska koszt zawarcia: umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego – to oznacza, że za sporządzenie dokumentu i poświadczenie go należy uiścić opłatę, tak zwaną taksę notarialną. Jej wysokość uzależniona jest – tak jak w przypadku każdego innego aktu notarialnego – od wartości transakcji. W przypadku umowy deweloperskiej będzie to cena mieszkania. Tak prezentują się stawki:

• do 3000 zł – 100 zł opłaty notarialnej;
• od 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• od 10000 zł do 30000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10000 zł;
• od 30000 zł do 60000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30000 zł;
• od 60000 zł do 1000000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60000 zł;
• od 1000000 zł do 2000000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 2000000 zł;
• powyżej 2000000 – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2000000 zł, ale nie więcej niż 10000 zł.

Dodatkowo nabywca lokalu mieszkalnego ponosi poza kosztami taksy notarialnej o której mowa powyżej ponosi również koszt wypisu aktu notarialnego w wysokości 6 zł + obowiązująca stawka podatku VAT (23 proc.) za każdą rozpoczętą stronę aktu. Koszt wypisu jednego egzemplarza aktu notarialnego wraz z załącznikami to wydatek rzędu 100-200 zł. 

W związku z tym, że na podstawie z ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zawarta umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej nabywca ponosi również koszt opłaty od wpisu roszczenia do księgi wieczystej w kwocie 150 złotych za wpis niezależnie od ceny nieruchomości.

Jak ilustruje zaprezentowana powyżej umowa deweloperska, ustawa nałożyła na dewelopera wiele obowiązków które mają zapewnić pewność i bezpieczeństwo interesów nabywcy lokalu mieszkalnego który musi ponieść z tym związane koszty jednak dzięki temu może być pewniejszy, że w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera środki które przeznaczył na finansowanie zakupu lokalu mieszkalnego nie przepadną.